大規模修繕工事コンサルティング業務

大規模修繕工事コンサルティング業務

大規模修繕工事は、建物を適切に維持・管理していく上では必要不可欠ですが、多額の資金を使うことから様々な利害関係が対立し、合意形成が難しく、管理組合が円滑に業務を遂行することが困難になることもしばしばあるようです。当社では、中立的な立場から、コンサルタント・工事会社の選定業務を管理組合の立場からチェックし、円滑な合意形成(総会承認)ができるように、サポートをしていきます。

サポート内容

  • ・中立的な立場でのコンサルタント・工事会社の選定業務
  • ・選定に関して管理組合の立場からのチェック
  • ・円滑な合意形成(総会承認)の為のサポート
  • その他必要なサポート業務

大規模修繕の大きな二つの方式

1設計管理方式

大規模修繕工事の発意後に、設計事務所等のコンサルタントを選定し、調査・基本計画・実施計画・設計・工事の仕様書の作成、施工業者選定、工事監理などの技術・実務的部分を委託して進める方式。
管理と施工を分けて発注することにより、厳正な品質管理が期待でき、管理組合は安心して進められる方式と言われている。

2責任施工方式(管理会社への発注も含む)

発意後に、信頼のおけそうな工事会社に上記の調査から工事までを一括して発注する方式。チェック体制に問題が生じる可能性があると言われている。

大規模修繕工事

大規模修繕工事は、管理組合にとって長期にわたる準備期間と多額な資金を要する一大事業です。当社では、円滑な合意形成の支援はもちろんのこと、コンサルタントの選定、工事会社の選定等、管理組合の主体性を確保しながら、多くの組合員が納得しうる公平な大規模修繕事業の進行をサポートします。

大規模修繕事業の行程

建物調査診断とは

建物の劣化状況を把握し、それらの劣化現象の原因を解明し、どのような補修・改修が要するのか判断することが目的です。ここで、劣化を起こした原因を徹底的に追求し、適切な工法を選定しないと同様の劣化現象が繰り返されることになります。

大規模修繕について以下のような誤解はありませんか?

長期修繕計画が総会で承認されたら、その後の工事や修繕積
立金の値上げは計画書通りに実施されなければならない。
また、あらためて総会決議を経る必要はない。

そもそも長期修繕計画は定期的に見直す資料である。(国土交通省の指針では5年)
また、マンション標準管理規約では、長期修繕計画の作成又は変更に総会決議が求められている。

大規模修繕工事を進めるには建築に関する専門知識が
必要であり、そうでない区分所有者が大規模修繕工事を
検討することには無理がある。

もしそうであれば、建築等の専門知識がない者は、建築工事を発注出来ないことになる。
あくまで、管理組合は工事を発注する立場であり、自ら設計・施工するわけではない。
専門性が高い業務は専門業者に外注するのである。むしろ、社会人としての常識を持ち合わせながら意見を述べ、判断していくことの方がよほど重要である。

責任施工方式よりも、設計管理方式の方がよい。

管理組合によっては、管理会社・特定の工事会社に発注したがっている場合もある。
特に管理組合は、管理会社以外の外部の者を組合に招き入れることについては、非常に慎重な組織である。

多少外観が悪いことを気にしなければ、高い費用をかけてまで
外壁をきれいにする必要はない。

外壁の美観を回復する以前のこととして、下地の回復のために大規模修繕工事を実施するのである。

一番安い工事会社に発注すれば誰も文句は言わないはずである。

品質を確保することが求められることはもとより、組合員の恣意性を排除したうえで、
その業者を選定したことへの、合理性と説明責任が求められることになる。

規模修繕工事で何か問題が起きれば、その時の理事長の全責任である。

規約にもよるが、通常理事長は「区分所有法に定める管理者」であり、区分所有者全員の代理人であるので、理事長が自ら責任を負う立場にはない。

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